危老條例2.0是什麼?

危老2.0來了，內政部昨（27）日部務會議通過危老條例修正案，蘿蔔、棒子並進。在利多方面，包含取消危老落日條款、擴大租稅優惠、新增社宅容積獎勵；但同時為避免「紙片屋」，修法將調降小基地容積獎勵上限。 另新增限制，住宅使用比率須達半數以上才適用危老。據了解，這項限制是避免飯店、商辦透過危老取得大量容積，與危老重建改善居住環境的初衷不同，因而加以限制。 危老條例將於2027年5月31日落日，內政部昨日部務會議通過危老條例2.0修正案。內政部長劉世芳表示，此次危老條例修法特別納入「老宅延壽」，讓危老重建常態化。 國土署都更建設組長王武聰指出，危老條例草案預計兩周內陳報行政院審查，送請立法院審議，力拚在「落日期限」2027年5月31日前完成法規作業程序，未來也將以2027年5月31日作為新舊制的基準線。 在精進重建適用範圍，王武聰解釋，為解決過去有大型飯店或是商辦，借危老重建取得大量容積引發的不良觀感，在新法明定重建合法建築物之住宅使用比例須達二分之一以上。 另為避免申請案淪為基地過小的「紙片屋」，增訂重建計畫未達500平方公尺者，申請容積獎勵上限從原本的基準容積1.3倍或原建築容積1.15倍、下修為基準容積1.2倍或原建築容積1.1倍。至於重建面積達500平方公尺以上且配合提供社宅及福利設施的危老申請案，可享有最高基準容積15％的獎勵。 此次危老修法擴大租稅優惠，比照都更條例，新增協議合建稅賦優惠，包括危老重建者，原所有權人與起造人因合建辦理產權移轉時，可減徵40％土增稅與契稅；老屋延壽的修繕施工期間及完工後兩年內，其地價稅及房屋稅可減徵50％。 另外，都更條例修法預計12月預告，最快明年1月報行政院。未來會要求所有公辦都更優先提供社宅來爭取容積獎勵，原則上提供基準容積的10％到20％。   外部連結:危老條例2.0…

賣房賠錢 要報房地合一稅

財政部北區國稅局表示，房地合一稅制是採自行申報制，個人交易房屋、土地若屬於房地合一稅課徵範圍，無論是賺、是賠，也無論是否有應納稅額，都應主動向國稅局申報，否則恐面臨處罰。 國稅局官員表示，最常發現的是民眾誤以為賣房賠售，就不用申報房地合一稅，被國稅局查獲後遭到罰鍰，本來不用繳稅，卻因為漏報而荷包失血。 北區國稅局表示，若符合《所得稅法》第4條之4規定，即適用房地合一稅課徵範圍，應依規定，在房地完成所有權移轉登記日次日、房屋使用權交易日次日或預售屋及其坐落基地交易日次日起算30日內，向戶籍所在地稽徵機關，辦理房屋土地交易所得申報，並檢附契約書影本及其他相關文件。 國稅局舉例，甲君2023年7月10日（所有權移轉登記日）以750萬元出售於2018年間取得房地，但未在房地所有權移轉登記日次日起算30日內申報個人房地合一稅，經國稅局查獲，除了補稅47萬餘元外，並處罰鍰23萬餘元。 國稅局表示，個人交易房地屬房地合一稅課稅範圍，無論盈虧、是否有應納稅額，都應依規定向稽徵機關辦理申報，若發現未在期限內申報，在未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定調查人員調查前，應依《稅捐稽徵法》規定自動補報補繳稅款及加計利息，才能免罰。 國稅局提醒，自2016年元旦起，個人出售房屋土地需依「房地合一稅」規定申報，其交易所得額計算方式，是先將交易時成交價格減除原始取得成本，並扣除取得、改良及移轉過程中所支付的必要費用後，剩下餘額才是所得額。 外部連結： 賣房賠錢…

央行房市管制 可望以靜制動

擔憂房市過熱，中央銀行2024年第三季推出第七波選擇性信用管制措施，向投資客選戰，被封為史上最嚴厲的「金龍海嘯」，實施以來，造成房市交易量急凍。央行將於3月舉行本年度首次理監事會，後續發展頗受矚目。市場對此解讀，一來打房已奏效，二來央行此時要全力以赴的是如何應付川普2.0，房市管制將以靜制動「停看聽」。 央行去年第四季理監事會決議利率按兵不動、房市管制也未再加碼，讓急凍的房市稍獲緩解。但央行總裁楊金龍仍強調，管制成效需時間觀察，絕不會「高高舉起、輕輕放下」，會滾動式檢討是否續推第八波信用管制。 楊金龍先前在立院備詢時劃下三紅線，將持續觀察房價是否修正、不動產放款集中度、不動產貸款金額三大指標。去年第四季理監事會後也說明，前七波措施已達預期效果，央行會繼續對銀行道德勸說及加強專案金融檢查，讓銀行授信不要過度集中在房地產。 市場專家指出，房市買氣有明顯下降，民眾對房價上漲的預期心理也有趨緩，無自用住宅民眾購屋貸款占整體購置住宅貸款比率上升，加上近來銀行房貸及建築貸款年增率均下修，因此，央行對於信用管制進入「停看聽」階段，第一季推出第八波管制的可能性相當有限。 學者分析，市場紛擾不斷，對政治議題、美國川普新政的關注度較高，全球外貿市場不確定性因素更大，貨幣政策考量大局，應維持穩定不會貿然調整，預期第一季央行利率不升不降的機率最高，而第七波管制至今有所成效，央行也有理由繼續觀察，沒必要一拳KO房市。 外部連結： 央行房市管制…

受贈不動產出售 留意稅事

財政部高雄國稅局提醒，個人受贈取得適用房地合一稅制的不動產，未來出售時要留意稅額計算方式，有兩大重點。首先，只能減除個人持有期間的土地漲價總數額；其次，受贈時繳納的土增稅可列為費用扣除。 高雄國稅局表示，個人出售適用房地合一新制的房屋或土地時，課稅所得額計算方式是成交價額扣除原始取得成本，也就是受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，再減除相關必要費用，如仲介費、代書費等，再減掉個人持有期間的土地漲價總數額。 過去常見錯誤，是將贈與人（也就是前手）持有期間的土地漲價總數額也列為減除項目，導致漏稅。 此外國稅局提醒，受贈時繳納的土增稅，屬於個人取得土地的成本，可以列為費用扣除。 舉例來說，張先生的父親在2021年6月贈與他一筆房屋與土地，張先生繳納土增稅75萬元。後來他在2024年7月出售該房地，申報房地合一所得稅時，將父親持有期間累積的土地漲價總數額295萬元列為減除項目，經國稅局審核後，剔除這筆金額；不過同時，張先生未將受贈時繳納的土增稅列為成本，國稅局也補認。 最終經重新計算後，張先生所漏所得額為220萬元（295萬元…

實登虛虛實實 三漏洞待亡羊補牢

2012年實價登錄正式上路，成為國內房地產交易透明化的重要里程碑，網站上線至今10多年，累計點閱數已超過2.9億，可說是使用率最高的政府平台，尤其近年連預售屋都即時登載，資訊更臻完備，也讓民眾對於房地產交易資訊不再如同瞎子摸象。然而房地產交易的複雜度高，實價登錄的功能雖然愈來愈多元全面，但到目前為止，仍存在「車位拆算無一致性」、「產品類別未盡精確」、「備註資訊過於簡約」等三個問題，不利於民眾判斷實際市場行情。 首先導致民眾無法辨別實際單價的麻煩，為「車位拆算無一致性」。許多人查詢實價登錄時，常會發現同一社區，有些交易的單價標註為含車位，有些卻又沒含車位；甚至還有同一戶交易，之前的交易單價不含車位，後續的轉手交易單價卻又包含了車位。這是現今並未要求買賣雙方登錄時應明確拆分車位，官方也沒有前次交易資料相互勾稽的機制。可是交易是否將車位納入計算，對單價的影響頗大，尤其坪數愈精簡的物件，拆算車位前後的單價變化愈劇烈。 實價登錄上常見含車位單價6、7字頭的交易，若依照市場慣例將車位拆分計算，實際建物單價應為8、9字頭，消費者若未明辨車位對房屋單價的影響，難免對物件行情造成誤判，導致買貴而不自知。在官方補破網之前，消費者如果想確認單價是否含車位，建議可參考前手交易資訊或同社區其他交易，有無載明每個車位的坪數與價格，扣除後才能反映房屋本身的實際行情價值。 另一個易混淆民眾價格認知的缺失，是「產品類別未盡精確」，現行的實價登錄，以大樓、華廈、公寓、透天厝等「建物型態」來申報，而非以住宅、店面等「建物用途」歸類。但因店面單價通常遠高於一般住家，若將店面以「住宅大樓」、「透天厝」等建物型態來歸納，店面與一般住家的交易資訊混雜在一起，不利民眾分辨，易使民眾誤判整體的住宅行情。 「備註資訊過於簡約」則是10多年來受各界討論頗多的缺失。若交易有親友關係人、陽台外推、含裝潢、附帶家電、漲租條款等，都可在備註欄中說明，但備註欄的註記過於簡單，描述方式也沒有統一，民眾查找時，常常丈二金剛摸不著頭腦。特別是含裝潢的交易，並未硬性要求加註裝潢價值，消費者無法在總價中準確扣除裝潢費用，也使得含裝潢、送家電等「帶嫁妝」的物件，被質疑有單總價灌水的疑慮。 外部連結： 實登虛虛實實…

立院三讀 國土法再展延6年

立法院會2024年12月31日三讀通過《國土計畫法》修正案，將國土功能分區圖作業期程再延長六年，至2031年4月30日全面實施。朝野立委齊聲呼籲，農民、地主對國土功能分區可能會限制開發仍有所疑慮，應待相關配套完備後再上路，並請政府盡速「補破網」。 《國土計畫法》原訂2025年4月30日起全面實施，然而地方反彈聲浪不斷，擔憂該法對農地保護的規定恐限制都市發展，因此，朝野立委提出超過30個修法版本呼籲暫緩實施。 三讀條文除將國土功能分區圖作業期程再延長六年，也明定直轄市、縣市國土計畫公告實施後十年內，依中央主管機關指定日期，一併公告國土功能分區圖。至於部分農業縣市立委主張「農地發展權移轉制度」，設立特別基金補償農地並未入法。 然而，內政部會後表達遺憾指，《國土計畫法》原本以確保國土安全、追求國家永續發展為目標，卻遭受外界以農地使用與農業發展、原住民族土地，以及個案變更等許多錯誤資訊宣傳，造成民眾疑慮。 內政部細數，過去半年來，因國土計畫上路在即，地方政府湧入大量民間申請土地變更案件，統計2024年1至10月各縣市受理申請案件共1,206件，申請案件數前三名為桃園市250件、台中市127件、彰化縣117件；其中9、10兩個月申請案件暴增約367件，相較於前八月，平均每月申請案件增加約1.8倍。 內政部擔憂，這些變更案因地方未經充分討論卻匆促送件，也加劇了國土資源的錯置。呼籲目前仍未送交國土功能分區圖的桃園市、南投縣能盡速報部，因為，國土計畫是將國家整體空間妥善配置管理的根本大法，未來仍會全力促使土地資源能被有效利用、合理發展，以真正保障民眾權益及追求國家永續發展。 外部連結： 立院三讀…

戶籍供人寄居 牽動重購退稅

民眾換屋若符合條件，可申請土增稅重購退稅，稽徵機關提醒，若將房屋戶籍提供他人寄居，恐會影響重購退稅權益，民眾應留意適用規定。 屏東縣財稅局表示，這種情況常發生在明星學區，民眾因為朋友小孩就學需求，同意將戶籍提供朋友小孩寄居，結果被稅捐機關通知，須確認是否有出租行為。 高雄市稅捐稽徵處則提醒，重購土地從完成移轉登記日起，會受到稅捐機關列管五年，也就是五年內不可移轉他人、出租、營業或遷出戶籍，否則原退還稅款將被追回。 為避免投機行為、確保重購房地自住使用，經列管的重購土地，稽徵機關在管制期間內每年會辦理全面清查，一旦查獲重購土地已再行移轉，例如出售、贈與、法拍等，或改作其他用途，例如供營業使用、出租、未設戶籍等不符合自用住宅用地要件者，將依規定全部或按比例追繳原退還稅款。 外部連結： 戶籍供人寄居…

營造施工費基準上調

為貼近消費物價、反映營建成本、因應建築潮…

公股銀：三因素 房貸利率看升

銀行房貸水位吃緊，加上中央銀行調升存款準備率，牽動房貸利率攀高。公股銀行指出，目前持續消化先前已受理的房貸案件，《銀行法》第72條之2比率仍在合理水位內，但評估未來將受市場資金成本、央行總量管制、銀行房貸水位三大因素影響，房貸利率逐漸上升。 國銀房貸額度屆滿，不少民眾得排隊等核貸、撥款，為解決房貸塞車狀況，各銀行積極消化先前的房貸案件。合庫銀表示，目前案件量仍較大，審核期拉長，民眾若於現在申請房貸，評估最快至明年1月可撥款，利率部份，10月新青安以外的新增房貸利率區間約介於2.4％到3.268％之間，由於市場資金成本上升，導致利率區間較上半年有所上升，未來利率變化將視市場資金成本狀況及該行房貸水位狀況而定。 兆豐銀說明，一般首購、新青安案件仍正常收件，但因自主管控，需依申請時序排隊預約額度，待預約額度消化至一定程度後，再依序開放，進行後續審查及撥款作業；10月首購含新青安平均利率約1.98％、第二戶平均利率約2.6％，無撥貸第三戶，但因央行調升存準率及資金成本上揚，預期未來利率應小幅上升或持平。 臺銀及土銀強調，房貸業務均依一般授信程序辦理，並無排隊撥款情形。利率方面，土銀說明，10月新增房貸利率區間、平均利率與今年其他月份相比並無顯著差異，但預估未來利率將受市場資金成本及央行總量管制影響下逐漸上升。整體公股銀房貸利率已上揚，未來不排除再調升。 公股銀分析，代表廠商信心的台經院營建業營業氣候測驗點已連三個月呈現下跌態勢，建商態度隨市場買氣降溫而趨於審慎。 外部連結： 公股銀：三因素…

遺囑代用信託 助長者反詐

金融業者積極開發相關業務，協助高齡長者保全資產並有效傳承 近年來高齡長者遭詐騙的新聞時有所聞，協助高齡長者保全資產並有效傳承，已成為金融業者積極開發的業務。信託公會秘書長呂蕙容指出，遺囑信託雖然是他益信託，但若符合相關要件也可申請適用自住用房屋稅率，另外，公會也參考日本廣泛運用於個人財產管理及遺產傳承與分配的遺囑代用信託制度，委託研擬相關契約條款供業者參考使用。 信託公會指出，房屋若有做遺囑信託，委託人離世後房屋會移轉給受託人，若未做遺囑信託則由繼承人取得房屋所有權。不過，依財政部的函示，無論有無做遺囑信託，房屋都可適用房屋稅自住優惠稅率。但有做信託的好處是，如果民眾擔心繼承人取得財產後會隨意處分或受人詐騙，就可利用遺囑信託將資產隔離。 至於「遺囑代用信託」信託公會正積極研擬相關契約條款。信託公會指出，「遺囑代用信託」可同時發揮委託人生前及死後資產管理的雙重功能，也就是委託人可於生前將信託財產用於照顧自己，類似安養信託，委託人死亡後，利用信託財產來支付喪葬費及繳納遺產稅，最後將剩餘的信託財產用來照顧遺族。 中信銀觀察，近年來單身或已婚無子女的族群，為確保身後遺產能用在想照顧的對象，以維持財務自主性，有愈來愈多客戶諮詢透過遺囑信託方式，將遺產特留分以外的財產，約定遺贈給指定對象，可能為兄弟姊妹的子女，或者是多年好友。並且藉由信託專款專用的方式，照顧該受益人生活。此外也有委託人希望透過遺囑信託結合慈善捐贈，約定將部分遺產定期捐贈給指定機構，取之於社會，也回饋於社會。 台新銀指出，多數民眾對遺囑信託的認知是有錢人、老人才會用到其實不然，遺囑信託有如墳墓裡伸出的手，第1代可於生前妥善運用資產在自己身上，遺囑加信託的方式在發生憾事時其資產傳承第2、3代時仍擁有掌控權，並有效依照第1代設定好的信託條件專款專用在第2、3代身上，使第2、3代依照第1代生前的意志運用該資產。 台新銀觀察，近年詐騙方式多元，因此第1代陸續有規劃遺囑信託的方式，透過信託專款專用確保留愛到該留的人手上。 外部連結： 遺囑代用信託…